한은 보고서 “LTV 규제 완화시, 서울 집값은 상승·지방은 하락”

LTV상향조정에 대한 주택의 매매가격 반응

주택담보대출(LTV) 규제 완화에 따라 지역별 집값 변동의 차별화가 발생한다는 연구 결과가 나왔다. LTV 규제가 완화될수록 서울 아파트 값은 올라가고 지방은 내려간 것으로 조사됐다.

한국은행은 23일 주택 관련 정책 변화가 주택의 자산가치에 미치는 영향을 분석한 ‘자산으로서 우리나라 주택시장 특징 및 시사점’ 보고서를 발표했다.

이 보고서에 따르면 LTV 상향조정 등 대출 규제 완화는 서울 지역의 아파트 가격 상승을 불러오고 지방 아파트는 가격 하락을 일으켰다. 총부채상환비율(DTI) 변화가 매매가격에 미치는 효과는 지역에 관계 없이 같았다.

보고서는 “LTV 비율의 경우 지역(투기지역, 투기과열지역, 수도권, 기타) 및 유형(주택, 아파트)에 따라 차등 적용되는데, LTV가 상향조정될 경우 서울 아파트 구입여건을 개선시켜 서울지역 주택수요를 증가시키지만, 서울의 주택수요 증가는 지방 주택수요를 감소시키는 요인으로 작용하기 때문인 것으로 해석된다”라고 풀이했다.

LTV 대출규제 변동외에도 주택공급, 금리상승이 주택의 자산가치에 미치는 영향도 분석했다.

주택공급 증가는 지역이나 주택 유형(아파트, 단독주택 등)에 관계없이 주택의 자산가치를 하락시켰다. 특히 지방은 단독주택보다 아파트에서 자산가치 하락이 뚜렷하게 나타났다.

금리상승은 모든 지역에서 주택 매매가격을 낮추는 요인으로 작용했다. 특히 서울 아파트는 주택이 소비재(주거서비스)보다 자산(매매 및 가치저장) 성격이 더 강해 자산가치 하락이 더 높게 나타나는 것으로 분석됐다. 보고서는 “우리나라 아파트는 구조·입지 등에서 주택으로서 동질성이 높아 매매가 쉽고 자산으로서 가치가 높은 것으로 인식되고 있다. 금리상승에 따른 자산가치 하락 효과는 주로 서울지역에 국한되었다”고 밝혔다.

이러한 연구 결과로 한은은  주택가격 안정을 위해서는 공급정책을 통한 자산가치의 과도한 상승을 억제하는게 중요하다고 강조했다.

아울러 국내 주택시장은 아파트 중심 공급 정책으로 짧은 시간에 많은 양을 공급할 수 있는 장점이 있지만 주택시장 동질성이 심화되면서 주거서비스에 대한 다양한 수요를 만족시키지 못하고 있다고 지적했다. 똑같은 형태의 아파트가 주로 공급되다보니 소비재보다는 자산으로서의 성격이 강해졌다는 분석도 내놓았다. 주택의 유형을 다양화해서 자산보다는 소비재로 인식이 확대되면 주택의 자산가치 안정에도 기여할 가능성이 높다고 평가했다.

성병묵 한은 조사국 국제무역팀 차장은 “공급 규모, 분양 가격 등 양적인 측면뿐만 아니라 주민의 실거주 환경 개선에 중점을 두고 내구재(주거 서비스)로서 특징이 중요한 요인이 되도록 해야 한다”며 “이를 위해선 주택의 다양성을 높이고 내구재로서의 중요도를 키우면 선호 지역이 다양화하고 자산가치도 안정화될 수 있다”고 말했다.

한편 2006년 1분기부터 작년 3분기까지 약 16년간 서울 아파트 가격은 연간 4% 상승한 것으로 나타났다. 같은 기간 코스피 지수는 연간 4.6%로 서울 아파트 수익률보다 살짝 높으나 변동성은 아파트 보다 42배 높은 것으로 조사됐다.

 

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